La toma de Acuerdos. El cómputo de los votos

Existen 2 criterios que rigen el cómputo de las votaciones en la toma de Acuerdos por parte de las Comunidades de Vecinos.

• El Voto personal o el del Propietario.
• La Cuota de Participación.

Hay que recalcar que en caso de existir 1 Propietario con 2 o más propiedades dentro de una misma Comunidad, tendrá 1 sólo voto personal o de propietario, y su cuota de participación será la resultante de la suma de las cuotas de los distintos inmuebles de su propiedad. 

Las mayorías necesarias para la toma de acuerdos quedan regulados por el art. 13 de la Ley de la Propiedad Horizontal Reformada. 

Ejemplo: Se trata de una Comunidad de 20 vecinos. Hay 1 propietario que tiene 5 pisos. Todos tienen la misma cuota de participación, es decir 0.05.

Por tanto a la hora de votar, este propietario tendrá 1 voto personal y 0.25 de cuota de participación resultante de la suma de las cuotas de sus 5 inmuebles.

LA PREVENCIÓN DE RIESGOS LABORALES EN LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (I)

La Comunidad de Propietarios puede adoptar las siguientes figuras legales

• EMPRESARIO
• EMPRESA USUARIA
• EMPRESARIO TITULAR DEL CENTRO DE TRABAJO

La Comunidad de Propietarios adopta la figura de EMPRESARIO, cuando tiene trabajadores por cuenta ajena, tales como porteros, conserjes o jardineros, por lo que tendrá las siguientes obligaciones:

• Redacción y Aprobación del  Plan de Prevención de riesgos laborales.
• Realizar la evaluación de riesgos del puesto de trabajo.
• Impartir Formación a sus trabajadores sobre los riesgos a que están expuestos y las medidas preventivas aplicables a dichos riesgos.
• Mediante la contratación de un Seguro, proporcionar a los trabajadores una vigilancia periódica del estado de salud en función de los riesgos inherentes al trabajo.
• Adopción de las medidas de seguridad y emergencia previstas en el Plan.
• Hacer entrega a sus trabajadores de los equipos de trabajo y de protección individual necesarios para el desarrollo de su actividad en condiciones que garanticen su seguridad y su salud laboral.
• Organizar los recursos para las actividades preventivas con arreglo a alguna de las modalidades que se establecen en la normativa en prevención de riesgos laborales.

La Comunidad de Propietarios adopta la figura de EMPRESA USUARIA, cuando se tienen contratadas empresas para la prestación de servicios, o trabajadores procedentes de ETT,  por lo que tendrá las siguientes obligaciones:

• Informar a la ETT y a las Empresas de Servicios de las características propias del puesto de trabajo y de las tareas a desarrollar, sobre  sus riesgos, capacidades y cualificaciones profesionales requeridas.
• Realizar la evaluación de riesgos del puesto de trabajo.
• Verificar que el trabajador ha sido declarado apto para realizar el trabajo, a través de un adecuado reconocimiento médico.
• Comprobar que reúne las cualificaciones y capacidades requeridas para el desempeño de las tareas.
• Asegurarse que ha recibido formación en prevención de riesgos laborales e información sobre las características propias del puesto y de las tareas que tiene que desempeñar.
• Informar al trabajador de los riesgos para su seguridad y salud y de las medidas de prevención aplicables, así como las medidas para situaciones de emergencia.
• Informar por escrito a la ETT o a las Empresas de servicios de todo daño para la salud del trabajador.

Como empresa usuaria será responsable de las condiciones de ejecución del trabajo en todo lo relacionado con la protección de la seguridad y la salud de los trabajadores, así como del recargo de prestaciones económicas del sistema de Seguridad Social que puedan fijarse, en caso de accidente de trabajo o enfermedad profesional que tenga lugar en la finca durante el tiempo de vigencia del contrato de puesta a disposición con la ETT o las Empresas de Servicios y tengan su causa en la falta de medidas de seguridad e higiene.

LA COMUNIDAD COMO TITULAR DEL CENTRO DE TRABAJO.

Centro de trabajo: cualquier área, en la que los trabajadores deban permanecer o a la que deban acceder por razón de su trabajo (cualquier parte de la finca).

Empresario titular del centro de trabajo: la persona que tiene la capacidad de poner a disposición y gestionar el centro de trabajo (la comunidad de propietarios).

La Comunidad deberá

•       Informar a los empresarios concurrentes en la finca sobre:

o Los riesgos existentes en la finca.

o Las medidas preventivas relativas a la prevención de dichos riesgos.

o Las medidas de emergencia.

•       Una vez recibida la información sobre los riesgos que le proporcionen las empresas concurrentes en la finca, impartirá instrucciones a dichos empresa­rios para:

o   La prevención de los riesgos existentes en la fin­ca.

o   Las medidas a aplicar en el caso de una situación de emergencia.

La I.T.E. (Inspección Técnica de Edificios) en Madrid

La Inspección Técnica de Edificios, tiene por objeto determinar el estado de conservación de los edificios y construcciones.


El Ayuntamiento de Madrid, ha establecido en su Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificiaciones de 27 de diciembre de 2011 que:

• Artículo 14. La inspección técnica. Con objeto de determinar el estado de conservación de los edificios y construcciones se establece la obligación de realizar una inspección técnica periódica cada diez años dirigida a comprobar las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro y determinar, en su caso, las obras de conservación o rehabilitación que fueren precisas.

• Artículo 15. Los obligados. Están obligados a efectuar la inspección técnica de los edificios y construcciones los propietarios de los mismos.

• Artículo 16. Edificios y construcciones sujetos a inspección técnica. Estarán sujetos a inspección técnica los edificios y construcciones que cuenten con una antigüedad superior a treinta años desde la fecha de la terminación de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general o total en los términos contemplados por las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997.

• Artículo 17. Padrón de los bienes inmuebles sujetos a inspección técnica.

1. El Ayuntamiento de Madrid elaborará anualmente un padrón de los bienes inmuebles sujetos a inspección técnica que será aprobado por el órgano competente.
2. El padrón, una vez aprobado, se expondrá al público, durante un plazo de treinta días en el último trimestre del año anterior al plazo de presentación de las actas de inspección técnica, para que los obligados puedan examinarlo y, en su caso, formular las reclamaciones oportunas.
3. La exposición al público se realizará mediante inserción de anuncios en el Tablón de Edictos del Ayuntamiento de Madrid, en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid, en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid y en un periódico de los de mayor difusión de la Capital y producirá los efectos de notificación a los obligados.

• Artículo 18. Capacitación para la inspección técnica. La inspección técnica se llevará a cabo por un técnico facultativo competente o por una entidad de inspección técnica homologada y registrada por la Consejería competente en materia de ordenación urbanística de la Comunidad de Madrid y, en el supuesto de edificios pertenecientes a las Administraciones Públicas enumeradas en el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, podrá llevarse a cabo por los técnicos de sus servicios técnicos

• Artículo 19. Contenido de las actas de inspección técnica. Las actas de inspección técnica que se emitan a resultas de las inspecciones deberán contener toda la información relativa a las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro descritas en el artículo 7 de la presente Ordenanza, haciendo referencia necesariamente a los siguientes apartados.

• Estado de la estructura y cimentación.
• Estado de fachadas interiores, exteriores, medianerías y otros elementos, en especial los que pudieran suponer un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales, entre otros.
• Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
• Estado de las redes generales de fontanería y saneamiento del edificio.
• Estado de los elementos de accesibilidad existentes en el edificio.

1. En  el  supuesto  de  que  el  resultado  de   la   inspección  sea  favorable   no  se  admitirán   informes complementarios adjuntos u otro tipo de documentación en los que se deduzca la existencia de daños o deficiencias.
2. En el supuesto de que el resultado de la inspección sea desfavorable, deberá reflejarse además, el siguiente contenido: 

a)    Descripción y localización de los desperfectos y deficiencias que afecten a la estructura y cimentación,
a las fachadas, a las cubiertas y azoteas, a las redes generales de fontanería y saneamiento y a los
elementos de accesibilidad existentes en el edificio.

b)   Descripción de sus posibles causas.

c)    Descripción de las medidas inmediatas de seguridad que se hayan adoptado para garantizar la
seguridad de los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes y transeúntes, en caso de ser necesarias.

d)   Descripción de las obras y trabajos recomendados que, de forma priorizada, se consideren necesarios
para subsanar las deficiencias descritas en la letra a) y su plazo estimado de duración.

e)     Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas y de las obras realizadas para la
subsanación de deficiencias descritas en las anteriores inspecciones técnicas del edificio.

f)      Determinar el  sistema  de  accesibilidad  mecánica  sin  su  correspondiente  inspección  periódica
reglamentaria.

Además de lo anterior, todas las actas de inspección técnica deberán contener información sobre el
comportamiento térmico del edificio. El contenido de esta información servirá para el establecimiento de
medidas de fomento de la eficiencia energética de las edificaciones, sin que en ningún caso pueda tener
efectos para el resultado, favorable o desfavorable, de la inspección.

• Artículo 20. Resultado de las inspecciones.

1. El resultado de la inspección será favorable únicamente cuando el edificio o construcción reúna las condiciones de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro enumeradas en el artículo 7 de la presente Ordenanza.
2. Si el resultado de la inspección es desfavorable, los servicios municipales competentes girarán visita de inspección y propondrán la correspondiente orden de ejecución, no obstante, los obligados, podrán durante   el plazo dedos meses, solicitar la correspondie nte licencia urbanística para subsanar las deficiencias descritas en el acta de inspección.
3. Una vez concluidas las obras, los obligados deberán acreditar, ante el departamento gestor correspondiente, la subsanación de las deficiencias y la descripción de los trabajos y obras realizados, mediante la presentación de una copia del certificado final de obras de edificación debidamente visado o, en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, un certificado de idoneidad que se ajustará en su contenido al modelo oficial aprobado por el Área de Gobierno competente en materia de conservación y rehabilitación.

• Artículo 21. Presentación de las actas de inspección técnica.

1. La inspección técnica se cumplimentará según los modelos oficiales de acta de inspección técnica aprobados por el Área de Gobierno competente en materia de conservación y rehabilitación, a los que se acompañará el plano parcelario del emplazamiento, a escala 1:1000 y en formato DIN-A4, donde se definan gráficamente tanto los límites de la parcela como las edificaciones y construcciones inspeccionadas.
2. Los obligados deberán presentar dos copias de las actas de inspección técnica, si el resultado es desfavorable y una si es favorable, dentro del año natural siguiente a aquél en el que cumplan treinta años los bienes inmuebles sujetos. Las sucesivas inspecciones técnicas deberán presentarse en el año del cumplimiento del período decenal, contado desde la fecha del vencimiento de cada obligación, con independencia de la fecha de presentación de la anterior acta de inspección técnica.
3. La eficacia de la inspección técnica efectuada, requerirá la presentación del acta de inspección técnica en cualquiera de las Oficinas de Registro del Ayuntamiento de Madrid así como en los demás registros previstos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992, de 26 noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
4. Los obligados adjuntarán una copia del acta de inspección presentada en el Libro del Edificio o, en su defecto, en la documentación técnica existente, siendo responsables de su custodia.
5. En el supuesto de que el acta de inspección se presente sin los requisitos formales esenciales o sin ajustarse al contenido establecido en el artículo 19 de la presente Ordenanza, se requerirá al interesado para la subsanación de defectos observados en la documentación, concediéndole a tal efecto un plazo no inferior a diez días ni superior a quince, advirtiéndole, en caso de no aportar la documentación requerida, que se considerará el acta como no presentada.
6. Sin perjuicio de lo anterior, si de la documentación presentada se deduce la existencia de daños que puedan implicar un incumplimiento del deber de conservar, éstos se pondrán de forma inmediata en conocimiento de los servicios municipales competentes en la materia, para que actúen de la forma que proceda según lo establecido en la presente Ordenanza.
7. Una vez presentada el acta de inspección técnica, el órgano municipal competente procederá a su anotación en el Registro de edificios y construcciones.